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기타방송 | 재미있는 구조의 선순위 가등기-지분경매 사례[부동산세븐 시즌3 #3]

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작성자 운영자(신정헌) 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일17-06-21 21:21 조회388회 댓글6건

본문

 

 

에하 가족 여러분 안녕하세요

이번 주 부동산세븐 경매물건은 아래 물건입니다

 

 

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금천구 시흥동에 위치한 대지 7.4평, 전용 13.4평의 다세대 인데요

2015년 6월에 낙찰된 이후, 매각불허가 되었고

이어 같은해 9월에 낙찰된 다음

낙찰자가 다시 불허가 신청 및 허가결정에 대한 항고까지 진행했다가 기각된 바 있습니다

 

낙찰자가 두 번 연속하여 불허가 신청하고 미납한데는 모두 이유가 있겠죠?

그 이유는 아래에 담겨있는데,

등기 내역을 정리해보면,

 

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2003.05.21일의 소유권이전 - 박병화씨 1/2, 송재숙씨 1/2 각각 절반 지분으로 취득하였고

같은 날 관악농협의 근저당권 3600만원이 설정됩니다

 

이후 송재숙씨 지분이 가압류되고

박병화씨 지분은 강제경매로 매각됩니다

 

즉, 1/2 소유자 중 박병화씨 지분이 먼저 경매로 매각되어 한희순 씨가 낙찰받았습니다

 

2014.1.09  기준으로 소유자는 송재숙씨, 한희순씨 각각 1/2 입니다

 

 

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이후 한희순씨는 [공유물 분할 청구 소송]을 통해

본 부동산 전체를 '형식적 경매'로 매각합니다

 

[공유물 분할 청구 소송]이란,

어떤 지분권자가 지분을 매도 혹은 매수하고자 하나

서로 협의가 되지 않을 때, 전체 물건을 매각 하여

지분비율대로 나눠주는(배당) 방식입니다

 

우리 경매 투자자들은

지분으로 매각진행되는 물건을 낙찰받을 때,

처음부터 협의가 불발될 것을 염두에 두고

이 [공유물 분할 청구 소송]을 즉시 진행하곤 합니다

 

여기서 한희순씨도 낙찰 후 소유권이전을 14.01.09일에 받고

경매기입등기가 같은 해 12.04일이니 잔금납부 후 즉시 소송을 준비했다고 볼 수 있습니다

 

그렇게 이번 경매가 시작되었는데,

여기서 (투자자 관점에서) 문제가 있습니다

 

1) 형식적경매를 신청한 한희순 씨 지분에 대해 '매매예약' 순위보전 가등기가 설정된 것

2) 03.05.21의 농협 근저당권이 이미 상환되어 껍데기 권리가 되었다는 것

 

입니다.

 

말소기준권리 뒤의 후순위 가등기는 어떤 경우에도 낙찰자에게 위험하지 않지만

선순위 보전 가등기는 입찰 전 매우! 조심해야 합니다

 

즉, 농협 근저당권이 살아있으면 이 가등기 또한 말소되어 

낙찰자에게 전혀 위험하지 않지만

 

이 근저당권이 껍데기 권리이기 때문에

가등기 또한 선순위 가등기가 됩니다

 

그런데,,

12.07.04 일의 권선신협 가압류가 말소기준권리 아닌가요?

 

자세히 보면 해당 가압류는 전체 지분에 대한 것이 아니라

'송재숙씨'(1/2) 지분에 대한 가압류 입니다

 

즉, 이 경우 송재숙씨 지분에 대한 말-기(12.07.04 가압류)와

한희순씨 지분에 대한 말-기(14.12.04 경매기입등기) 가 각각 다른것이죠

 

결국,,,이번 경매의 낙찰자는

송재숙 씨 지분은 무리없이 취득할 수 있었지만

한희순씨 지분은 취득한 다음에 김재경씨에게 소유권을 빼앗길 수 있는

위험한 물건이 됩니다(1/2은 안전, 1/2는 위험)

 

이 때문에 불허가 와 미납된 것이구요

 

 

재미있는 것은,

지금의 흐름은 '한희순'씨에 의해 '만들어졌을 가능성'이 무척 높다는 점입니다

 

1/2 지분을 낙찰받은 다음, 

이 물건에 가등기를 설정하여

이후 전체물건 형식적 경매에서 아무도 낙찰받지 못하게 하고

수차례 유찰된 다음,

자신의 주변인을 통해 낮게 낙찰받기 위한 꽤 참신한(?) 방법인 것이죠

 

물론 엄밀히 따지면(이 사건이 이슈화 되었을 때)

한희순씨와 김재경씨는 '경매방해죄' 로 문제시 될 수 있습니다

 

때문에 이를 ...참 잘했다고 이야기하기는 어렵지만

상당히 사건에 대해 고민 많이 한 '편법' 이긴 합니다

 

우리 투자자 입장에서

기본적인 한가지는 이러한 물건은 위험하니

입찰하지 말아야 한다.. 는 것과

 

지분경매에서 좀더 낙찰자에게 유리할 수 있는 방법에 대한 고민..

에 대해 공부해 볼 수 있는 사례입니다

 

 

이상입니다.

 

오늘도 시원한 밤 되세요!!

 

 

 


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