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이승현회계사님의 주택임대사업 절세에 관한 특강을 듣고~~

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작성자 해피천사 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일17-12-20 04:44 조회177회 댓글3건

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   2016년 11월에 단독주택을 구입하면서 부족한 자금을 주택임대사업자대출을 받았다(기존 주담대가 있어서 대출이 곤란해서)

주택임대사업자등록을 하고 그 집은 임대를 했다( 5000만/월 160,관10만)

월세를 160만에 맞춘것은 연 2000만원을 넘으면 소득세 종합과세 대상이기 때문이었다( 근로,사업소득보유)

2주택자인데 1주택을 임대사업자등록을 해 놓으면  그 주택은 주택으로 보지 않기 때문에 거주주택은 1 주택이기 때문에 비과세가 되는 것이다

2년 보유했으니 비과세  자신있어  2년전에 경매 받았던 집을 올 8월에 매도하면서 같은날 다른 거주주택을 매입했다~~

흐이구~~~

2주택자가 임대자업자등록을 했을시 거주주택을 비과세 받을려면 2년보유외에 2년 거주요건도 충족해야 한다는 것을 몰랐던 것이다

사실 경매받았을때 바로 입주했으면  거주요건도 채웠을 건데 전 소유자가  아들이 수능보는데 수능시까지 봐 달라는 바람에 3달 늦춰준 것이

그만 양도소득세  1350만원을 내게 된 것이다

양도소득세 절세방법을 알았더라면 잔금날짜를 늦추든지 했을터인데 무지한 바람에 세금을 냈지만 충실히 납세의무를 이행했으니 ~~ㅋ

 

  이런 일을 겪은터라 이번에 에하에서 마련해준 "주택임대사업 절세에  관한 모든것"이란 특강을 듣게 되었다

이 승현회계사님이 강의해 주셨는데 훈남형으로 잘 생기신 외모와 목소리도 좋으신데다 빈틈없이 정리해 주신 강의자료에 놀랬다

우리 투자자들을 낙심케 했던 8.2부동산대책 핵심요약부터 시작해서 요즘 정부가 바짝 밀어부치는 임대주택등록화에 따른 방안과 그에 따른

임대주택등록시 내게 되는 건강보험료,임대소득세 등에 관한 여러가지 자세한 내용을 배울수 있어 주택임대사업자인 나로써는 참으로 유익한 시간이었다

 

  강의 내용을 간단히 정리해 보면은~~~~~

  

 ***  8.2 부동산대책의 핵심지인 지역을  투기,투기과열,조정대상지역으로 구분화시킨점

그 중 조정대상지역이 핵심지다(서울은 전지역,경기7개시, 세종시+부산7개시)

이 지역들은 양도소득세가 강화된 곳으로 다 주택자 양도소득세 중과, 장기보우특별공제 배제,1세대 1주택 양도세 비과세요건강화,

분양권 전매시 양도소득세 강화

 

 *** 임대주택 등록활성화 방안

집주인과 세입자가 상생할 수 있는 임대차시장을 정착시키기 위한 점

집주인:  지방세, 임대소득세,양도세감면확대,종부세 감면기준 개선,건보료 부담 완화

세입자:  4~8년간 거주 가능,임대료 연 5%인상 제한, 전 월세 상한제 수혜대상확대,권리보호 강화, 거래안전 강화(소액보증금 최우선범위확대,

            전세금 반환보증 활성화)

기타  임대차시장 정보인프라구축(주택보유및 임대사업 현황인 임대사업자 정보를 국세청, 건강보험공단등과 정기적으로 공유)

개인적으로 정부가 임대업자등록에 압박을 가하는 것이 기타항목에 있는것 같다는 생각이 든다 - 세금징수~~ㅋ

 

*  주택임대사업자의 중과세배제

장기 임대주택은 양도세 중과배제되고 등록후 다른 주택을 팔때 일반주택요건에 해당되면 그 주택도 중과배제,

현행은 등록후 5년이상 임대하면 중과배제,변경될 예정이며 준공공임대로 8년이상 임대시 혜택이 주어지나 18.3.31일까지 등록하면 기존등록

포함하여 5년간만 임대해도 혜택적용

 

*  종합부동산세 비과세

현재는 의무임대기간 5년준수일때 주어지나 준공공임대로 등록하여 8년이상 임대시로 변경될 예정이며 ,18.3.31까지 등록분은 5년간 임대면 혜택

적용, 9/16~9/30까지 주소지 관할세무서에 합산배제신고서제출, 변동이 없는한 자동으로 합산배제 됨

 

*  주택임대사업자 거주주택 비과세

장기임대주택과 거주주택을 국내에 소유하는 1 세대가 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용

기준시가 6억원이하, 등록후 5년이상 임대(임대중),거주주택은 모든 세대원이 2년이상 거주했을것

 

*  취득세,재산세,소득세,법인세 감면

취득세는 일정면적요건의 신규분양 주택만 해당된다

이번에 새로 알게 된 사실인데 경매로 받은 주택도 새롭게 소유권보존등기로 한 것으로 돼 취득세감면혜택이 주어진다

 

*  준공공임대 양도소득세 100% 감면

준공공임대주택으로 10년이상 임대시 100% 감면

 

*  주택임대사업자 기금대출

주택의 면적과 대출금액에 따라 연 2%~4%까지 나눠져 있고 임대사업자에 따라 연 1.5%부터 시작하는 것도 있어 은행에 문의하면 가능

우리은행에서 실시하고 있다

 

*  주택임대소득 과세

주택임대소득 :  2천만원 이하   2018년까지 - 비과세,  2019년이후- 분리과세(14%)

                       2천만원 초과   쭉  종합과세

 

         ~~~ 주택임대소득세 절세법 ~~~

 

1.  개인별 연 2천만원 이하로 명의분산(공동명의)  예) 부인 연 1999만, 남편 연 1999만원  합해도 세금 없음

 

2.  소형주택 갭투자는 간주임대료 비과세(2018년까지)

     * 전용면적 60 제곱미터 이하로서 기준시가 3억원이하

 

3.  1 주택자 임대소득 비과세 활용- 다가구주택 임대

     * 단, 고가주택(기준시가 9억원 초과) 제외

 

4.  종합과세시에는 최대한 필요경비를 모아 신고

 

    이상  배운 순서대로 미약하나마 정리해 보았습니다

회계사님께서 워낙 세밀하게 정리를 해 주셔서 감사했어요

투자자로써 힘들어진 시기지만 주택임대사업자등록제도를 잘 활용하면 실익을 얻을수 있는 기회도 될수 있을것 같구요

회계사님께서도 말씀하시기를 양도소득세는 꼭 집 팔기전에 상담, 세금에 관한것은 쉬운 부분은 아니니 기회 있을때마다  강의도 많이 들으라고 하셧습니다 

이만 줄여요~~  새벽 5시입니다~ ㅋ

 

 

 

 

  

 

 

 

 



  나누면 두배 더 행복하고, 감사하면 세배 더 행복합니다. 

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에하는 감사하며 함께 나누는 문화를 만듭니다 ( ღ'ᴗ'ღ )

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댓글목록

이대리님의 댓글

이대리 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

소중한 후기 감사합니다 해피천사님~ 이렇게 상세하게 후기를 적어주시다니 감동 ㅜㅜ
연말이라 바쁘셨을텐데 가까스로 특강참여하셨는데 자본가님의 강의가 큰 도움이 되셨다니 기뻐요.
 2018년도에도 에하에서 좋은 강의 많이 마련해 놓겠습니다.
자주 방문해 주셔서 투자활동하시는데 큰 힘이 되셨으면 좋겠습니다. ^^감사합니다~

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