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자유게시판 | 상가형단독주택 투자법과 유의사항

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작성자 이대리 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일18-03-08 17:56 조회84회 댓글3건

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친절한 이대리이의 친절한 팁입니다.

요새는 길을 가다보면 주택의 저층을 상가로 개조해서 활용하고 있는 경우를 많이 볼 수 있습니다.
이를 상가형 주택, 상가주택이라고 하는데요.

이 상가주택이 증가해서 상권이 잘 형성된 곳들이 많아 졌죠.

우리가 흔히 아는

연남동, 망리단길 주택외 상가
홍대 골목상권
이태원 경리단길
서울대 샤로수길이 대표적인 예입니다.

지난해 국토부 자료에 따르면 단독주택 용도 변경건은 6천만건이 넘었다고 하는데요.

이렇게 많은 소유자들이 용도 변경을 한 이유가 분명이 있겠죠?

상가주택, 일반 아파트와는 어떤 점이 다를까요?

장점1. 거주와 임대수익을 동시에
시세차익을 목적으로 하는 아파트 투자와는 달리 
상가형주택은 1층에는 상가로 임대를 주고, 그 윗층에는 주인이 직접 거주하면서 거주와 임대수익을 동시에 누릴 수 있습니다.
그래서 최근 저금리 기조와 이런 장점때문에 최근 50~60대 중심으로 상가형 단독주택 투자가 상승하고 있다고 합니다. 

장점2. 부동산규제에 좀 더 자유롭다.
아파트에 비해상가형 주택은 양도세 문제라든지, 입주전 전매등과 같은 규제에 좀 더 자유롭습니다.
임대수익면에서 봤을 때, 상가 대신 세대수가 많은 원룸을 지어서 임대수익을 많이 끌어올리겠다 하시는 분도 있으실텐데요.
상가형 주택은 원룸건물에 비해 관리가 편하다는 장점이 있겠죠.

장점만 있는 것 같은 상가형 주택, 분명 단점도 있습니다.

환금성이 떨어진다.
일반적으로 점포겸용 단독주택의 임대수요는 일반 아파트에 비해 높지 않습니다. 
아랫층이 상가이다 보니, 각종 소음문제나, 위생 문제가 발생할 수 있기때문에 
통상 상가 주택의 경우, 일반 주거용에 비해 임대료가 저렴한 경우가 많은데요. 
비싼 임대료에 젊은 세대들이나, 신혼 부부들이 아파트 대신 상가주택의 임대 수요를 채우고 있다고 해도 무방합니다.
하지만 정책 변경이나 집값 변경에 따라 공실을 우려해야할 수도 있겠죠.^^

그렇기 때문에 추후 시세차익을 목적으로 투자하는 아파트의 경우보다는 가격상승률이 낮습니다. 
( 아파트 100 일 경우 상가형 주택 90 )

그렇다면 상가형주택 투자, 어떤점을 주의해야할까요?

상가형주택을 투자하려면

첫째, 상권 확장추세가 있는 지역으로 투자하는 것이 좋다고 합니다.
예를 들어, 위에서 말씀드린 요새 아주 핫한 망리단길과 연남동의 경우, 홍대의 상권이 확장되어 형성된 상가형 주택 상권이라고 할수 있는데요.
망리단길의 상권역시 점차 확장되고 있어, 골목골목 주택가에 유명한 가게들이 속속 자리잡고 있답니다.
망원동에 새로 생긴 어떤 빵집은 입지가 좋지 않은 위치임에도 불구하고, SNS입소문을 타고, 오픈전에 사람들이 줄을 서서 빵을 사길 원하는 진풍경이 벌어지기도 합니다. 망리단길을 벗어나 있지만, 몇년안으로 망리단길의 상권이 확장되어서 그 빵집은 다양한 상가 주택이 늘어나지 않을 까 예상합니다.


둘째, 대지면적 30~50평 내외 소형 주택에 투자하는 것이 좋다고 합니다.
우선 상가형주택을 투자하기전에 주택을 리모델링 할 것인지, 아니면 허물고, 다시 신축을 할 것인지 잘 결졍해야하는데요.
소형일 경우, 리모델링 시 비용부담이 적기때문에 소형주택에 투자하는 것이 초보자에겐 유리하다고 합니다.
또한 노후주택일 시에는 꼭! 구조안전성을 따져야한다는 사실 잊지마세요~


셋째, 단일 상가보다는 두개의 상가
이 경우, 임대수익률이 10~20%정도 상승한다고 하니, 단일 상가보다는 두개로 나누어 임대를 놓는것이 유리하겠죠?

그렇다면 투자하기 좋은, 발전 상가의 신호에는 어떤 것들이 있을지 알아볼까요?
길이 새로 정비되거나, 주변에 공원이 새롭게 만들어지고 있고,
기존 주변에 단독, 다세대 주택이 주택형 상가로 리모델링되거나 상가형으로 신축될 시 
발전 상가의 청신호라고 받아들여도 무방하다고 합니다.
굳이 예로 든다면 공릉동 공리단길을 말씀드릴수 있습니다. ^^

목 좋은 자리에 이쁜 상가주택 있다면 아주 행복할듯합니다. ㅜㅜ 
여러분도 그러시죠?

상가주택 건물주가 되는 행복한 꿈을 꾸면서 오늘의 팁을 마칩니다~

<내용출처: 손에잡히는 경제>
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